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上海同济联合广场商铺经营市场调研分析报告(一)
精进(上海)   2007-09-18 09:09:43 作者:SystemMaster 来源: 文字大小:[][][]

上海同济联合广场商铺经营市场调研分析报告

 

目录

第一部分  研究背景与目的………………………………………………(2)

第二部分  研究方法………………………………………………………(3)

第三部分  调查发现………………………………………………………(4)

一、商圈营销环境调查

二、店铺现有人流量及趋势分析

三、消费者研究

第四部分  结论与建议……………………………………………………(34)

一、竞争状况与市场机会

二、物业升值空间

三、投资回报方式选择

四、商铺主题定位与经营原则

五、商铺经营品类选择

六、商铺经营消费者推广策略

七、终端消费者吸引与保留

八、商铺出租卖点与销售主张提炼

九、商铺出租对象

十、商铺出租信息发布渠道选择

十一、商铺出租招商策略

 

 

 


精进(上海)营销咨询有限公司

二零零七年七月

 

第一部分 研究背景与目的

商铺物业作为一种独特的不动产,其保值增值同商圈周围商业环境、城市发展规划、商业布局与定位、商圈有效辐射范围内的人口结构、人气、宏观经济条件及房地产价格变化趋势等因素紧密关联。而将购买商铺作为不动产投资时,投资回报方式和投资回报率就是我们需要重点思考的问题。

 

产权商铺是选择自主经营还是门面出租?如果自主经营,选择经营什么样的品类和行业、我们面对的是什么样的消费者群体、这些消费者群体对所在商圈和既定位置商铺业态分布有什么样的期待和评价、经营收益如何?如果门面出租,可以采取哪些措施进行招商出租?目前周边商铺的租金水平是多少?收益如何?在未来3-5年内的升值空间有多大?

 

此次调查就是要对既定产权铺位的经营策略选择进行分析、论证和挑选,从而尽可能降低项目立项和经营的决策风险,为商铺投资回报提供多重策略选择的分析。针对投资项目:彰武路同济联合广场商铺经营的市场调研,我们分别对商圈营销环境、商铺所在位置现有人流量及商铺所在位置有效消费者消费品类选择习惯三方面进行了资料搜集,以重点了解周围商户和业主的经营情况、商圈商业布局与竞争状况、目前状况下人流量基本情况、消费者商圈选择习惯与消费期待等方面的情况,为营销决策提供可靠的具有说服力的数据支撑,在这个基础上给出我们对此项目的研究分析成果。

 

第二部分  研究方法

 

根据上述研究目的,我们将调查阶段划分为商圈营销环境、目前人流量状况及消费者研究三个板块,并分别组合采用了多种研究方法。

 

商圈营销环境调查重点研究内容为市政规划、开发商商圈物业品牌与战略定位、商圈内相关商业统计数据、政策法规、商铺结构分布与竞争状况,综合运用了个别访谈、参与观察、商铺普查和二手资料分析的方法,分别对开发商、典型代表性商户进行了访谈沟通,对以产权物业半径3公里范围内的商铺进行了商铺普查,对相关二手资料通过电话咨询与互联网专业搜寻的方法获得了相关数据与信息资料。

 

我们在产权商铺所在位置选择进行了双向人流量测试,监测时间段为上午9:30-11:30、下午13:00-15:00,采用机械计数器作为记数工具,每半小时在督导监督下记录数据并对计数器归零,数据结果具有一定的随机代表性,能够概略性地反映出商铺门口目前人流量基本状况。

 

消费者研究运用了街头拦截访问的调查方式,采用的是等时间间隔随机抽样方法,即每隔5分钟抽取一人,对符合条件的抽中对象实施一对一问卷调查,成功收集到有效样本(略)。访问过程不仅有督导陪访,还对所有问卷进行了复核,确保了资料的真实有效性,调查结果对了解消费者总体情况具有较重要的研究分析及参考意义。

 

 

第三部分  调查发现

一、商圈营销环境调查

1、人口环境

商业街商圈半径辐射范围涵盖5万同济学生和教职员工、10多万社区居民及未来同济联合广场的商办人士,具有相当可观的消费潜力。学生和园区内工作人士是主流消费者,他们具有文化程度较高、有品味、有追求,生活圈消费等明显特征。

2、地理环境

同济联合广场地处上海五角场城市副中心交通主干道四平路与紧邻复旦大学的国定路交口处。快速交通体系环抱周边,紧邻地铁10号线国定路站、地铁8号线。公共交通有55、61、910、937、817、307、325、147路等多条线路,同时拥有343个停车位。项目设计时充分考虑到彰武路、四平路、地铁口的人流导入,具有一点的前瞻性。

3、公用事业配套

配套设施依托五角场成熟商圈,有中行、工行、建行、 农行等18家金融机构以及邮局等。大型综合超市有大润发、沃尔玛等;辐射范围涵盖周边复旦、同济(分校)、财大等7所著名高校。

4、联合广场商业街功能定位

项目占地16736平方米,总建筑面积约81568平方米。由一幢22层甲级办公楼、两幢10-11层商务办公楼和一幢3层沿街商铺围合而成。是融办公、商务于一体的中、高档标志性综合建筑群。项目秉承杨浦“知识创新区”的整体发展规划理念,以前瞻性的规划设计,力求充分体现高科技感、高智能化、高功能性的“三高”原则。以知识创新区公共活动为特色,打造融商业、金融、办公、文化、体育、科研以及居住为一体的综合性市级公共活动中心,是一个以科教为特色的现代服务业聚居区,以繁荣繁华为标志的市级商业中心。

该项目充分利用区位优势,以学府文化为主导,营造一个高效率、高品位、综合性的服务平台。为校区、园区、社区的三区联动发展提供交流、创业、居住、休闲、购物的完善功能配套。

5、商铺租金水平与趋势

根据我们对搜房网房地产指数研究院相关专家的咨询,我们了解到目前该区域商铺租金水平在5—8元/平米••天不等,销售价格上涨减缓,租赁价格持续回升。随着商用物业办公楼的启用和交通状进一步改善,商业售价将呈现逐步攀升态势,租赁价格将会持续性增长。

6、主要行业平均工资水平

服装类从业人员预估工资平均数:40000(年)

家居类从业人员预估工资平均数:35000(年)

运动休闲类从业人员预估工资平均数:36000(年)

食品类从业人员预估工资平均数:38000(年)

特殊资源类从业人员预估工资平均数:30000(年)

7、有效商圈半径范围内商铺经营产品类别分布

结合消费者调查数据,我们对同济联合广场辐射影响商圈范围内的赤峰路、新港路、四平路、鞍山路、抚顺路、控江路、阜新路、锦西路、长领路、本溪路、铁岭路、彰武路、延吉西路、凤城路、江浦路、四平路、国权路、密云路、大连西路、中山北二路、黄兴路、大连路、打虎山路进行了店铺普查,共搜集到700余家店铺基础数据,记录完整的各种类型经营门合计690家。通过该部分数据的汇总分析,我们能够判断出该区域主要商业业态的分布与竞争状况。

1)店铺经营品类分布状况

调查结果显示(表P1),该区域成熟生活型社区特征比较明显,店铺经营品类同居民日常生活相关度较高,难有空白市场机会。门店数量排在前10位的品类依次为:食品/茶叶/烟酒杂货店(21.16%)、服装(20.29%)、美容美发美足(10.87%)、医院/干洗/维修等生活服务(10.43%)、家居建材(5.94%)、房产代理中介(5.65%)、超市便利店(4.35%)、鞋帽(3.04%)、办公用品(2.75%)、眼镜店(2.75%)。另外,超过2%比例的还有图书书店(2.46%)。

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